DU COMPROMIS DE VENTE - DE LA PROMESSE DE VENTE
DEPOT DE GARANTIE ET CLAUSE PENALE - INDEMNITE D’IMMOBILISATION - ACOMPTE SUR FRAIS
Du dépôt de garantie (et de la clause pénale) dans le compromis de vente
 

A l’occasion de la signature du compromis de vente, et en contrepartie de son engagement, l’acquéreur doit verser un dépôt de garantie.

Le versement d’un tel dépôt de garantie n’est pas légalement obligatoire, mais il est pratiquement systématiquement demandé, car il garantit la bonne exécution de ses engagements par l’acquéreur.

La loi ne définit pas le montant du dépôt de garantie pratiqué. Il est le plus souvent fixé à une somme représentant 10 % du prix de vente, 5 % lorsque le prix de vente est élevé.

Quel sera le sort de ce dépôt de garantie ?

- Ce dépôt de garantie est destiné à s’imputer sur le prix de vente, si toutes les conditions suspensives figurant au compromis de vente se réalisent (notamment si l’acquéreur obtient le prêt nécessaire au financement de son acquisition), et si l’acte de vente se signe.

- Le dépôt de garantie sera restitué à l’acquéreur, s’il exerce sa faculté de rétractation ou si les conditions suspensives ne se réalisent pas (notamment s’il n’obtient pas le prêt nécessaire à son acquisition) dans le délai prévu dans le compromis de vente.

- Le dépôt de garantie restera acquis au vendeur, si l’acquéreur refuse la signature de l’acte de vente (s’il ne veut plus acquérir), alors que toutes les conditions suspensives sont remplies.

Ainsi, lorsque la non-réalisation de la vente du fait de l’acquéreur est fautive, la somme versée reste acquise au vendeur, par application de la clause pénale du compromis de vente.

La clause pénale a en effet pour objet de sanctionner le comportement de l’acquéreur dans la mesure où il n’a pas permis de remplir toutes les conditions d’exécution de la vente (s’il a volontairement empêché la réalisation des conditions suspensives), ou s’il refuse sans raison valable la signature de l’acte de vente.

Le versement par l’acquéreur d’un dépôt de garantie lors de la signature du compromis de vente, facilite la mise en œuvre de la clause pénale au profit du vendeur, si le comportement fautif de l’acquéreur n’a pas permis la signature de l’acte de vente, ou s’il refuse la signature de l’acte de vente, parce qu’il a simplement changé d’avis.

Si le comportement de l’acquéreur est fautif, le dépôt de garantie versé par l’acquéreur servira au paiement de la clause pénale due par l’acquéreur au profit du vendeur.

Evidemment, en cas de contestation entre le vendeur et l’acquéreur, seul le juge est en mesure de trancher le litige.

Il est ainsi le plus souvent prévu dans le compromis de vente, que :

« Le dépôt de garantie à la charge de l’acquéreur est fixé à la somme de [10 % du prix de vente].

Lors de la passation de l’acte authentique, cette somme s’imputera sur la partie du prix payée comptant.

L’acquéreur ne pourra recouvrer le dépôt de garantie versé que s’il justifie de la non-réalisation, hors sa responsabilité telle qu’elle est indiquée à l’article 1304-3 du Code civil, de l’une ou l’autre des conditions suspensives, ou de l’exercice d’un droit de préemption.

Dans le cas contraire, cette somme restera acquise au vendeur, par application et à due concurrence de la clause pénale.

A défaut d’accord entre les parties, la somme restera bloquée en la comptabilité du détenteur des fonds jusqu’à production d’un jugement ordonnant la restitution du dépôt à l’acquéreur ou sa perte en faveur du vendeur. »

Le vendeur doit avoir conscience du risque qu’il y a à ne pas réclamer de dépôt de garantie lors de la signature du compromis de vente, car alors il ne bénéficie d’aucun moyen de pression si l’acquéreur refuse de signer l’acte de vente.

Le dépôt de garantie a vocation à assurer au vendeur la solvabilité de l’acquéreur ; il permet en outre la mise en œuvre de la clause pénale au profit du vendeur, si le comportement fautif de l’acquéreur n’a pas permis la signature de l’acte de vente, ou s’il refuse la signature de l’acte de vente, parce qu’il a simplement changé d’avis.

Exceptionnellement, le vendeur peut toutefois consentir à ce qu’il ne soit pas versé de dépôt de garantie, notamment dans le cas où l’acquéreur n’aurait pas d’apport personnel et souhaiterait financer l’acquisition en totalité au moyen d’un prêt. Néanmoins, même dans ce cas, il est recommandé d’exiger de l’acquéreur le versement d’un dépôt de garantie, même minime.

Attention : Si l’acquéreur refuse de signer l’acte de vente, malgré la réalisation des conditions suspensives du compromis de vente, parce qu’il a simplement changé d’avis, le vendeur peut toujours solliciter l’exécution forcée de la vente.

Le dépôt de garantie, s’il est versé en la comptabilité du notaire, doit faire l’objet obligatoirement d’un versement par virement.

Selon les pratiques, le dépôt de garantie est versé avant la signature du compromis de vente, ou dans un bref délai après la signature du compromis (sept ou dix jours au plus tard après la signature du compromis). A défaut de versement par l’acquéreur, le vendeur pourra invoquer la nullité de la vente, et se libérer de toute obligation vis-à-vis de l’acquéreur.

Le dépôt de garantie ne fait l’objet d’aucun versement au profit du vendeur, avant la signature de l’acte de vente.

Lorsque toutes les conditions de la vente sont réunies, ce qui implique notamment l’obtention de son prêt par l’acquéreur, les parties sont convoquées par le notaire en charge de la vente pour la signature de l’acte de vente.

A cette occasion, le notaire transmet à l’acquéreur un décompte financier, indiquant la somme qu’il aura à verser en vue de la signature de l’acte de vente.

Ce décompte intègre notamment le prix de vente, duquel sont déduits le dépôt de garantie et l’acompte sur frais, si ces sommes ont été versées par l’acquéreur lors de la signature du compromis de vente.

D’autres dépenses vont être réclamées à l’acquéreur : le montant des frais d’acte de vente (improprement dénommés frais de notaire), le montant des frais d’acte de prêt (si le prêt obtenu par l’acquéreur est garanti par une inscription hypothécaire), le montant de la commission d’agence ou des honoraires de négociation, les frais divers (participation à des frais de dépôt de pièces, honoraires d’un géomètre-expert s’ils ont été mis à la charge de l’acquéreur, etc.) et divers remboursements (prorata de taxe foncière, prorata de charges courantes de copropriété, fonds de roulement de la copropriété, etc.).

Il est ici à cet égard précisé que les frais d’acte de vente et les frais d’acte de prêt réclamés par le notaire sont à ce stade uniquement provisionnés. La facturation précise et définitive de ces frais sera effectuée par le notaire lorsque l’acte de vente aura été publié auprès du service de la publicité foncière (SPF) territorialement compétent.

Les sommes réclamées doivent être versées par l’acquéreur (ou par sa banque), obligatoirement par virement réalisé quelques jours avant la signature de l’acte de vente, pour que les fonds soient disponibles en la comptabilité du notaire, le jour de la signature de l’acte de vente, et que le vendeur puisse quittancer le prix versé par l’acquéreur.

Le notaire remet ainsi à l’acquéreur, avec le décompte financier, un RIB de l’office notarial.